A vételi opció megadja a jogot. Hogyan alapíthatok vételi jogot?
Rovat: Szakma Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra.
FELIRATKOZÁS HÍRLEVÉLRE
A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. Az alábbi cikkünk témája, hogy az egyoldalú alakító jogokat például egy vételi jogot hogyan lehet gyakorolni ingatlanok adásvételénél. Látható lesz, hogy a problémának komoly gyakorlati jelentősége van, és megoldására a jogkereső közönség részéről minél inkább sürgető igény mutatkozik.
Az elemzéshez legelőször azt kell megvizsgálnunk, hogy tartalmilag pontosan mit takarnak a cikk címében megjelölt hatalmasságok.
Hatalmasságok az ingatlan-nyilvántartási törvény börtönében
A hatalmasságok — vagy más néven alakító jogok — a polgári jogban olyan különleges jogokat jelölnek, amikor a jogviszony tartalmát az egyik alany az alakító jog jogosultja egyoldalú nyilatkozatával megállapítja, módosítja, vagy megszünteti oly módon, hogy a másik félre keletkeztet kötelezettséget vagy szüntet meg jogosultságot.
A kontraktus létrejöttéhez pedig nem elegendő csupán az egyik fél nyilatkozata: az szükséges, hogy mindkét fél megállapodjon a lényeges vagy bármely fél által lényegesnek minősített kérdésekben.
Kerületi Hivatal Ügyintézés határideje Az általános ügyintézési határidő 21 nap. Azonban ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi határozatot - az általános ügyintézési határidőtől eltérően - 70 napon belül kell meghozni.
Ilyen az elővásárlási jog, a visszavásárlási jog, a vételi és az eladási jog. Az elővásárlási jog a négy szerződéses szabadság közül a partnerválasztás szabadságát korlátozza. A dolog eladója nem döntheti el szabad belátása szerint, kinek adja el a dolgot. Ha ugyanis az eladó olyan vételi ajánlatot kap harmadik személytől, amelyet el akar fogadni, az pénzt keresni 1500 első körben az eladónak teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jogosulttal.
Ezzel szemben a vételi jog a vételi opció megadja a jogot szerződéses szabadságok közül nem a partnerválasztás szabadságát, hanem a szerződés megkötésének a szabadságát korlátozza. Ha ugyanis az egyik fél úgy dönt, hogy a dolgot meg akarja vásárolni, ez a nyilatkozat önmagában, a másik fél szerződéses akaratára tekintet nélkül létre fogja hozni az adásvételi szerződést. Elővásárlási jog esetén tehát a kontraktus az elővásárlási jog gyakorlása hiányában is létrejönne, csak más felek között az eladó és a vevő között és nem az eladó és az elővásárlásra jogosult között.
Ezzel szemben vételi jog esetén az egyik fél nyilatkozata hiányában adásvételi szerződés létre sem jönne. E hatalmasságoknak a gyakorlása semmiféle akadályba nem ütközik, ha az ilyen jogot ingó dolgokon vagy különböző jogokon például üzletrészen alapítják.
A gondok elsősorban akkor merülhetnek fel, ha a jog gyakorlásával érintett dolog ingatlan.
Modern vállalati pénzügyek
A probléma gyökere abban áll, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nem lesz elegendő önmagában az adott hatalmasság mint jogcím és az annak gyakorlását tanúsító nyilatkozat közlése, hanem szükséges a tulajdon-átruházás és ezzel együtt az új tulajdonosnak elővásárlási, vételi jog jogosultjának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Hiszen mint láthattuk, az adásvétel esetén gyakorolható hatalmasságok funkciója pont abban rejlik, hogy nem a felek szerződéses megállapodásával jön létre az adásvétel, hanem a hatalmasság jogosultjának kizárólagos akaratából, annak egyoldalú nyilatkozatával.
A bejegyzési engedély jogszabályi követelménye mégis azt eredményezi, hogy a tulajdonos a tulajdonváltozás megtörténtét minden nehézség nélkül szabotálni tudja azzal, hogy nem adja ki a hatalmasság jogosultja számára a bejegyzési engedélyt.
Ez pedig végső soron azt eredményezi, hogy kizárólag egyoldalú nyilatkozattal a hatalmasság nem lesz gyakorolható: a tulajdonváltozás megtörténtéhez gyakorlatilag szükség van a tulajdonos hozzájárulására is.
A hatalmasság jogintézményének értelme és tartalma ezzel elveszik.
Sajnálatos módon a bírói gyakorlat következetesen ragaszkodik a tulajdonos bejegyzési engedélyéhez: két bírósági határozat is úgy rendelkezett, hogy a vételi jogot gyakorló jogosultnak a tulajdonjoga bejegyzéséhez csatolni kell a tulajdonos bejegyzési engedélyét is.
Előfordulhat egyrészt az, hogy a dolog tulajdonosa egyáltalán nem ad bejegyzési engedélyt. Másik oldalról megtörténhet viszont az is, hogy a dolog tulajdonosa megadja a bejegyzési engedélyt, amely azonban nem az elővásárlásra jogosult, hanem a vevő tulajdonjogának a bejegyzéséhez történő hozzájárulást tartalmazza.
A hivatkozott közigazgatási jogegységi határozat az utóbbi esettel foglalkozik.
Mit jelent a vételi jog?
A jogegységi határozat hivatkozik egy eseti bírósági a vételi opció megadja a jogot, mely elfogadta a vevő nevére kiállított bejegyzési engedélyt. A döntés szerint a földhivatalnak nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az vevői lehetőség jogosult nevére kiállítva kívánja meg.
A jogegységi határozat az utóbbi álláspontot fogadta el. Ennek indokaként azt hozza fel, hogy az ingatlan tulajdonjogának az átruházása kettős természetű ügylet: a szerződésen vagy más jogcímen amely jelen esetben az elővásárlási jog gyakorlása mint kötelmi ügyleten felül szükséges a tulajdonjog változásának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, mint dologi ügylet is. Ha az eladó a bejegyzési engedélyt a vevő és nem az elővásárlásra jogosult számára adná meg, úgy elválna egymástól a kötelmi és a dologi jogi ügylet: a kötelem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jönne létre, ugyanakkor a dologi hatályú bejegyzés alanya az eladó és a vevő lenne.
A jogegységi határozat szerint erre egyrészt nem kerülhet sor. Másrészt az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjognak a bejegyzési engedély hiányában történő bejegyzése megfosztja az eladót attól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését a vételár megfizetésétől tegye függővé. Ebből adódóan az eladó saját szolgáltatásának az akaratán kívüli teljesítésére kényszerül akkor is, ha a vevő szolgáltatásához a vételárhoz nem jutott hozzá.
A bejegyzési engedély ingatlan adásvételek esetén ugyanis valóban az eladó biztonságát szolgálja, és azt, hogy hozzájusson a vételár teljes összegéhez: amíg ugyanis az eladó részére nem kerül a vételár teljes egészében megfizetésre, a bejegyzési engedély sem kerülhet benyújtásra a földhivatalhoz.
Tartalomjegyzék
Ebből adódóan olyan jogi szabályozás, mely az eladó számára biztosított jogi garancia biztosítása nélkül engedné meg az elővásárlásra jogosult illetve bármely más hatalmasság jogosultjának tulajdonjogának a bejegyzését, semmi esetre sem lenne elfogadható.
Ebben az esetben ugyanis az történne, hogy a vételár kifizetése nélkül szerezhetne tulajdonjogot az elővásárlásra jogosult. Ugyanakkor meggyőződésem, hogy az Inytv.
Ugyanis annak ellenére, hogy az elővásárlásra jogosult vagy a vételi jog jogosultja a vételárat szerződésszerűen megfizeti, a tulajdonos minden további nélkül megtagadhatja a bejegyzési engedély kiadását, lehetetlenné téve ezzel a hatalmasság jogosultjának a tulajdonszerzést.
A hatalmasság jogosultja pedig hosszadalmas peres eljárás keretében követelheti a bejegyzési engedély pótlását a bíróságtól. Ez a megoldás egyrészt biztosíthatná, hogy a hatalmasság jogosultjának tulajdonjoga a vételár megfizetése nélkül ne jegyezzék be.
Másrészt megakadályozná azt is, hogy az ingatlan tulajdonosa a hatalmasság jogosultja javára szóló bejegyzési engedélyt jogos indok nélkül, visszaélés-szerűen tagadja meg. Az egyszerű okiratnak törvényben meghatározott alaki bizonyító ereje nincs, anyagi bizonyító ereje a bíróság mérlegelésétől függ.
Ha az eredeti okirat az annak becsatolására köteles fél érdekkörében megsemmisült, annak hiányát a bizonyító fél terhére kell értékelni — a Kúria eseti döntése. A Digitális Társadalom sötétebb oldala — Interjú Dr. Gyekiczky Tamással II. Dark web, avatar fiókok, bot támadások, azaz a Digitális Társadalom sötét oldala.
Mit jelent a vételi jog és mikor használjuk?
Versenyezhet-e ezzel a jogalkotás, és mit jelent a jogi tudás kibertérbe kerülése? Ingatlanjog 4. Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog I. Interjú Dr. Gyekiczky Tamással, a Jogrendszerek a Digitális Társadalomban című könyv szerzőjével Mi az a Digitális Társadalom? Hol tartanak a jogrendszerek ennek a lekövetésében?
- 10 módszer az interneten történő befektetések nélküli pénzszerzésre
- Zsibrita Boglárka
- Pénzkeresési oldal az interneten
- Ezért az opció árának díjának valahol a
- Mit jelent a vételi jog és mikor használjuk? - Szép Ügyvédi Iroda
- Vételi jog – Wikipédia
- Mi a trendvonal, hogyan lehet létrehozni
- Kesseő-Balogh Péter
Miért nem elégségesek a GDPR rendelet vívmányai, és merre tartanak a digitális bíróságok? Interjúnk első részében ezekről a kérdésekről beszélgettünk Dr.
Gyekiczky Tamással. Adatvédelem a digitális távoktatásban Különös figyelmet kell fordítani a személyes adatok védelmére a digitális oktatás során. A NAIH közzétett ajánlásában ehhez nyújt segítséget.
